Adaptacje i zmiany 

Adaptacja projektu a pozwolenie na budowę

Jedną z najtrudniejszych, a zarazem najbardziej emocjonujących decyzji w życiu każdej rodziny jest rozpoczęcie budowy własnego domu. Zazwyczaj na wiele miesięcy czy nawet lat przed symbolicznym wbiciem łopaty rozpoczyna się poszukiwanie najbardziej atrakcyjnej lokalizacji oraz idealnego projektu przyszłego domu. Sztuką samą w sobie nierzadko okazuje się pogodzenie jednego z drugim.

Każda działka jest bowiem częścią lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, określającego bardzo szczegółowo rodzaj i sposób zabudowy. Należy również do konkretnego obszaru o określonych warunkach geotechnicznych i infrastrukturalnych. Z kolei gotowy projekt domu jest swego rodzaju koncepcją definiującą wygląd, wymiary, funkcjonalność i technologię budowy budynku, którego techniczna realizacja bardzo rzadko jest możliwa poprzez bezpośrednie przeniesienie na fizyczny obiekt. Zanim projekt stanie się domem niezbędne jest przeprowadzenie jego adaptacji, czyli dostosowanie projektu do konkretnych warunków zabudowy. Jest to absolutnie niezbędny wymóg prawny, którego spełnienie jest jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę jest jedynym dokumentem uprawniającym inwestora do rozpoczęcia prac budowlanych. Jego uzyskanie kończy cały cykl przygotowawczy, stanowiący jednak nieodłączną część każdej inwestycji budowlanej. Cykl ten zazwyczaj rozpoczyna zakup działki, następnie inwestor musi uzyskać od organu administrującego terenem działki warunki zagospodarowania (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub szczegółowe warunki zabudowy. Dopiero na tym etapie inwestor powinien rozpocząć poszukiwanie projektu. Jest to również odpowiednia pora do zlecenia adaptacji projektu na podstawie otrzymanych dla działki wymogów. Dysponujący kompletem dokumentacji architekt może dokonać adaptacji projektu do lokalnych warunków, ale także, o czym warto pamiętać, do potrzeb i oczekiwań właściciela projektowanego domu. Adaptacja projektu powinna kończyć się utworzeniem kompletnej dokumentacji dołączanej do wniosku o pozwolenie na budowę. Na taką dokumentację składają się następujące dokumenty:

  1. Oświadczenie o prawie do dysponowanie nieruchomością
  2. Prawomocna decyzja dot. warunków zabudowy / miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
  3. Projekt architektoniczno budowlany / 4 egz.
  4. Projekt zagospodarowania działki / 4 egz
  5. Warunki techniczne dot. warunków dostawy wody, energii elektrycznej oraz gazu
  6. Warunki techniczne dot. odbioru ścieków
  7. Uzgodnienie dot. włączenia do drogi
 

Z powyższego wynika , że adaptacja gotowego projektu domu do konkretnego miejsca zabudowy, której efektem jest projekt zagospodarowania działki, jest nieodzowną częścią procesu formalnego, potrzebnego do uzyskania pozwolenia na budowę. 

Architekt lub projektant dokonujący adaptacji jest zobowiązany do: 

  1. Dostosowania projektu gotowego do otrzymanej od inwestora Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu lub w przypadku jej braku do wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
  2. Dostosowania projektu do stref obciążeń konstrukcyjnych odpowiadających lokalnym warunkom klimatycznym oraz sytuacji geotechnicznej 
  3. Sporządzenia planu zagospodarowania terenu, w tym naniesienia budynku na mapkę geodezyjną w odpowiedniej skali 
  4. Przejęcia na siebie funkcji projektanta budynku, odpowiedzialnego za całość projektu budowlanego oraz kompletność dokumentacji wymaganej przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. 
 

Należy pamiętać, że projektant dokonujący adaptacji musi mieć wszelkie niezbędne uprawnienia budowlane pod rygorem odrzucenia wniosku o pozwolenie na budowę z przyczyn formalnych.

Zmiany w projekcie

Wśród ogromnej ilości dostępnych projektów typowych.Projekt domu jednorodzinnego, idealny dla każdego bywa rzadkością. Zwykle pojawia się potrzeba wprowadzenia zmian w projekcie, wynikających z potrzeb inwestora i jego rodziny, planów oraz marzeń. Proces adaptacji gotowego projektu to najlepsza okazja do wprowadzenia nie tylko drobnych zmian, ale również znacznie poważniejszych przeróbek, mających na celu podniesienie komfortu życia mieszkańców lub zmianę charakteru budynku.

Do najczęściej dokonywanych zmian w projekcie gotowym należą

  1. zmiana kąta nachylenia dachu, 
  2. zmiana wielkości, kształtu czy rozmieszczenia otworów okiennych i drzwiowych, 
  3. podniesienie ścianki kolankowej,
  4. zmiana gabarytów zewnętrznych budynku, 
  5. zmiana technologii budowy domu w celu np. wykorzystania lokalnych materiałów budowlanych lub poprawy bilansu energetycznego,
  6. zmiana funkcji pomieszczeń zmiana rozmieszczenia ścianek działowych,
  7. doprojektowanie garażu,
  8. inne zmiany, a w szczególności takie, które wpływają na wygląd zewnętrzny budynku 


Projektant dokonujący adaptacji może również nanieść w projekcie dalej idące zmiany, jeżeli tylko warunki zabudowy na to pozwalają. Przykładem jest podpiwniczenie, które można doprojektować lub przeciwnie – usunąć, jeżeli inwestor uzna je za zbędne. Inne przykłady to dodatkowe balkony lub łączniki między domem, a garażem czy budynkiem gospodarczym. W takich przypadkach, najlepszym rozwiązaniem, dla inwestora jest projekt gotowy, zgodny przede wszystkim z warunkami zabudowy, natomiast indywidualne dostosowanie projektu, warto zlecić architektowi w trakcie adaptacji projektu.

Jeśli planujesz wprowadzić zmiany w projekcie, możemy je wycenić, dla Ciebie za darmo. W tym celu prosimy o wypełnienie formularza znajdującego się na stronie przy każdym projekcie zgodnie z poniższą instrukcją:  Jeśli nie planujesz żadnych zmian, albo masz już architekta, który wykona adaptację, to możemy bezpłatnie udzielić zgody na zmiany w kupionym projekcie. Zmiany dzielimy na istotne i nieistotne. Istotne zmiany, takie jak zmiana gabarytów budynku, zmiana wysokości kondygnacji, zmiana konstrukcji dachu, wymagają zgody projektanta. Zmiany nie istotne nie wymagają zgody autora. Do zmian nieistotnych należą:

 

  1. Użycie innych materiałów konstrukcyjnych budynku dla ścian i stropu pod warunkiem zachowania parametrów konstrukcyjnych i cieplnych przyjętych w projekcie,
  2. Zmiana gabarytów budynku w granicach maksymalnie 5%, przy zachowaniu rozpiętości konstrukcji,
  3. Zmiana fundamentów wynikająca z potrzeby dostosowania budynku do warunków gruntowych, 
  4. Zmiana przekrojów bądź rozstawu elementów więźby dachowej wynikających z potrzeby dostosowania konstrukcji dachu do strefy śniegowej lub/i wiatrowej, 
  5. Zmiana wysokości pomieszczeń, 
  6. Przesunięcie lub/i likwidacja wewnętrznych ścian działowych, 
  7. Zmiana usytuowania oraz ilości okien i drzwi,
  8. Zmiana (dodanie, rezygnacja, zmiana wielkości) tarasów, 
  9. Zmiany w instalacjach: c.o., wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej, 
  10. Zmiana materiałów wykończeniowych przy zachowaniu parametrów wytrzymałościowych i cieplnych

 

Zanim kupisz projekt

Dla każdej działki możliwe jest uzyskanie informacji o tym, co można na niej wybudować. Źródłem tych informacji jest właściwy urząd gminy, na terenie której leży działka.

Na terenach gdzie uchwalone są Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), inwestor otrzyma na podstawie złożonego wniosku wypis i wyrys z obowiązującego planu. Jest to dokument sporządzony przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zaś uchwalony przez radę gminy. Składający się z dwóch części: tekstowej i graficznej. W przypadku braku planu, decyzję o warunkach zabudowy (DWZ) – potocznie zwaną „wuzetką”- dla wnioskowanej działki. Dokument ten określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Warunki zabudowy określają m.in:

 • rodzaj i wysokość zabudowy,

 • geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych)

 • linie zabudowy, 

 • wskaźnik intensywność zabudowy,

 • powierzchnię biologicznie czynną, etc, 

Posiadając taki dokument unikniemy pomyłek przy wyborze projektu, znając warunki zabudowy, mamy wyznaczony kierunek działania na drodze od projektu do budowy.

 

Jak się to odnosi do uzyskania pozwolenia na budowę?


W trakcie wydawania pozwolenia na budowę przez starostwo powiatowe sprawdzeniu i analizie podlega złożony projekt budowlany. Zgodność złożonego projektu z planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy jest kluczowym elementem w uzyskaniu pozwolenia. W innym przypadku inwestor dostanie postanowienie, o dostosowaniu projektu do wydanych warunków, w przypadku przekroczenia wyznaczonego terminu, otrzyma odmowę.

  

Jak wybierać projekt domu? 
 

Wybór projektu domu jednorodzinnego powinien być dyktowany pragmatyzmem. Zakup gotowego projektu domu w oparciu jedynie o własne przekonania czy potrzeby inwestora jest zwykle niedobrym początkiem procesu inwestycyjnego prowadzącym do wielu problemów i rozczarowań. Warto zasięgnąć informacji przed planowanym wyborem projektu, jakim ograniczeniom może podlegać planowana budowa na wybranej działce. Do najczęściej spotykanych warunków zabudowy należą:  wysokość budynku, kształt i kąt dachu, powierzchnia biologicznie czynna.
Wymogi estetyczne są szczególnie istotne w strefach podlegających ochronie konserwatora zabytków lub przyrody. 

Chcesz wiedzieć więcej ? Skontaktuj się z nami 

Bartosz

PROJEKTY DOMO

E : projekty@domo.com.pl

Tel : +48 530 234 262